タイプ別不動産投資の特徴
2020/05/27
「不動産投資」と一口にいえど、その形態はさまざまです。
また、それぞれの手法に特徴があります。
今回は数ある不動産投資の中から「区分マンション投資」「アパート投資」「一棟マンション投資」という３つを題材に比較していきます。
| 目次
・まとめ
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区分所有マンション投資
区分所有マンション投資とは一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。
また学生や単身者が数多く住むような地域では、空室リスクを抑えることができるため、区分所有マンションの中でも、特に「ワンルームマンション」タイプのものが人気となっています。
区分所有マンションは一棟買いとは違い、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金を必要とせず、低リスクではじめることができるのが最も魅力的な点と言えるでしょう。投資金額が少ないため融資自体も通りやすく複数のエリアで区分所有の物件を購入しておけば、自然災害などのリスク分散も行いやすくなっています。
不動産はすぐに売却ができるようなものではなく流動性はあまり高くないと言われていますが、一棟買いと比較した場合では区分所有は流動性が高くなります。
区分所有のワンルームマンションは市場でも多く出回っており、買い手も多くいますので、一棟買いに比べて売りやすく、売却しやすくなっています。
また１棟を所有している方は１部屋ずつ売却することはできませんが、複数のエリアで複数の部屋を区分所有している人は、１部屋ずつ売却をすることもできるため、区分所有のほうが流動性高いです。
区分マンションの共用部分の管理は一般的に管理会社が請け負うため、管理の手間がかかりません。また大きな収益ではなく、安定的に趣味や年金のプラスαとなるような副収入を考える人にはオススメの不動産投資となっていますので、サラリーマンでも投資しやすいのが魅力の一つです。
アパート投資
アパート投資は、基本的にはアパート一棟を全て所有し、経営を行うというものです。建物だけではなくアパートの建てられている土地もまとめて所有することになるため、マンション経営に比べると投資額が大きくなることが通常ですが、まとまった広さの土地が資産として残るのが大きな特徴です。
また、もともと土地を所有している方がそこにアパートを建てて経営する場合も多く、その場合、更地にしておくよりもアパートを建てたほうが固定資産税や相続税が低く抑えられるという節税効果が大きいというメリットもあります。
こうしたメリットを活かし、所有している土地に節税のためにアパートを建てて経営をスタートし長期間の安定したインカムゲインで資産を増やすといった投資スタイルのほか、一定期間はアパート経営を行って資産を増やし、最終的にアパートを取り壊した土地を自宅用に利用するなど、所有地の有効活用ができる点も、アパート経営の魅力のひとつです。
ですが、近くに新築のマンションなどが建つと入居者の募集が難しくなったり、隣に高い建物が建つと日当たりが悪くなるなど、周辺環境の変化が安定した経営にマイナスの影響を及ぼすケースもあります。そういった影響がアパートの中での空室リスクとして入居者減少や収益率低下につながらないよう、周辺環境にも気を配ることが大切です。
一棟マンション投資
一棟投資は一棟単位の投資となることから区分投資よりも資金が多くかかりますが、その分大きな利益を得られるなどの利点があります。しかし、多額の資金をかけたの分、失敗した場合のリスクも区分投資よりも大きくなります。
一棟投資は、1物件から得られる家賃収入の金額が多くなり、区分投資と比べて多額の収入を得ることが可能です。しかし、土地および一棟分の建物を所有することになるため、投資資金が多額になりますので全額をフルローンで組める物件は少なくなります。中古物件では、頭金として2～3割程度求められるケースもあります。
また建物全体の大規模修繕や機能向上に向けた改装について、所有者一人で賄っていかなければならないため、維持管理費の負担がかかります。加えて、損害保険料、固定資産税や都市計画税も一棟投資のほうが高額になるので、資金的な余裕がある方にはおすすめです。
しかし、一棟そのまま一人の所有になるので、大規模修繕や改装などを所有者の意向で進めることができるので、建物の価値の維持・向上が図りやすくなるのも魅力の一つです。
まとめ
どの不動産投資を選ぶかという基準はその人の目的と属性によって変わってきます。
ご自身ですでに土地を所有していて、土地活用としてアパート投資をするのはとても効率的だと思います。
資金的な余裕と自身で管理をする時間があり、多額の融資を受けられる属性の方であれば一棟マンション投資も選択肢として有力でしょう。
一般的なサラリーマンなどの、自己資金をあまり出さずに長期的な資産形成をしたい方には区分所有をおすすめします。
タイプ別の不動産投資にも、それぞれにメリットとデメリットがあります。自身の投資計画や目標に合わせてそれらの特徴を理解しつつ、最適な投資スタイルを見つけるようにしましょう。
